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아파트 입주전망지수가 지방 주택 시장을 중심으로 급락했다. 미분양 적체가 장기간 해소되지 않고 있는데 더해 대출 규제 강화, 정국 불안 등 불확실성이 확대되면서다. 건설사들은 미분양 해소를 위해 경품 증정, 할인 분양 등 전략 판매에 나섰고 정부도 각종 세제 혜택과 주택 매입 등 방안을 내놨지만 시장 침체를 막기에는 역부족이라는 반응이 나온다.
14일 주택산업연구원에 따르면 1월 전국 아파트 입주전망지수는 68.4로 전달 대비 20.2p 하락했다. 집값 하락기인 2022년 9월(69.6→47.7) 이후 최대 하락 폭이다. 지역별로는 수도권 18.6p(90.6→72.0), 광역시 24.1p(90.2→66.1), 도 지역은 18.0p(86.6→68.6) 하락했다.

입주전망지수가 전국적으로 대폭 하락했지만 그 중에서도 도 지역의 하락 폭이 두드려졌다. 전남(91.6→37.5)과 경북(100→60)은 전달 대비 54.1p, 40p씩 하락하며 2017년 통계 집계 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 울산 (92.8→61.1, 31.7p 하락), 대구(95.6→68.0, 27.6p 하락) 등 5대 광역시도 크게 하락했다.




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"빈집이 너무 많다"…미분양 적체에 입주 전망도 '뚝'

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입주전망지수는 주택사업자를 대상으로 아파트 수분양자가 잔금을 내고 정상적으로 입주할지를 조사해 예상하는 지표다. 사업자가 확보한 물량을 얼마나 해소할 수 있을지를 전망하는 일종의 심리지수다.

지방의 입주전망지수가 대폭 떨어진 이유는 미분양 물량 적체다. 국토교통부 미분양주택 보고에 따르면 11월 시도별 미분양 물량은 △대구 8175호 △경북 7093호 △전남 3631호 △울산 2711호 수준이다. 반면 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'은 △전남 2452호 △대구 1812호 △경북 1371호 △울산 1041호다. 절대적 미분양 물량이 많은 대구·경북 지역과 준공 후 미분양 수치가 높은 전남 지역에서 입주전망이 어두울 수밖에 없다.
이미 빈 집이 쌓여 있지만 올해도 분양과 입주가 예정돼 있다. 전남에서는 올해 8623가구가 입주를 앞두고 있다. 지난해(1만534가구)보다 1911가구 줄었지만 이미 준공 후 미분양이 쌓여 있는 상황에서 또 입주 물량이 공급되면 미입주 대란이 현실화할 수 있다. 준공 후 미분양, 미입주는 수분양자와 시행사, 건설사는 물론 금융권 부실로까지 이어질 수 있다. 특히 강도 높은 대출 규제와 탄핵 정국, 경기침체 우려 등으로 수도권 부동산 시장도 얼어붙으면서 지방 주택 시장 타격은 더 클 것이란 전망이다.

주산연 관계자는 "사업자 입장에서 지난해보다 분위기가 더 나빠질 수는 없다고 보고 회복을 기대하던 상황에서 바닥보다 더 바닥으로 갈 수 있겠다는 분위기가 생겼다"며 "심리는 시장이 견고하게 움직이면 변동성이 적은데 회복해야 할 타이밍에 상황이 기대보다 안 좋아지면서 지수가 큰 폭으로 하락한 것 같다"고 설명했다.




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'분양 마케팅' 열 올리는 건설사…전문가 "수요 정책 만으론 한계"

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미분양 적체가 미입주로 이어지면서 건설사들은 미분양 물량을 털어내기 위해 다양한 마케팅을 시도하고 있다. 대구광역시 남구 대명동 '힐스테이트 대명 센트럴 2차'는 2022년 7월 첫 분양 당시 물량이 해소되지 않자 선착순으로 축하금 2000만원과 골드바 10돈을 증정했다. 대구 동구 효목동 '동대구 푸르지오 브리센트'는 지난해 준공을 앞두고 계약자에게 선착순으로 금 한 돈을 증정하고 계약 시 중도금 무이자 혜택과 3500만원의 계약 축하금을 제시했다.

미입주 대란이 현실화할 경우 '입주 마케팅'이 부활할 가능성도 있다. 분양 마케팅에서 더 나아가 수분양자들이 입주를 미루지 않고 잔금을 치를 수 있도록 기존 주택 중개를 알선하거나 대출 상담, 전세 세입자 확보 등에 나서는 것이다.
그러나 전문가들은 과거처럼 수요를 끌어들이는 대응만으로는 한계가 있다고 본다. 수도권과 지방의 온도 차가 갈수록 높아지고 인구가 감소하면서 절대적 수요가 줄어들고 있기 때문이다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "최근에는 지방 거주자도 수도권으로 갈아타려는 움직임들이 나오고 있기 때문에 자연적으로 물량이 소화되는 시기는 지났다고 본다"며 "지방 경제 활성화나 개발계획까지 가지 않는 이상 수요 정책만으로는 지방 미분양 문제를 해소하는 데는 한계가 있어서 공공주택 활용 방안을 확대하고 지금보다 파격적인 세제 혜택을 주는 등 정부의 적극적인 조치가 필요하다"고 말했다.
한편 국토부는 전날 2025년 업무계획을 통해 한국토지주택공사(LH)가 준공 후 미분양을 매입해 임대주택으로 활용하는 방안을 검토하기로 했다. 또 CR리츠 모기지 보증 한도를 감정가 60%에서 70%까지 상향하고 심사 절차 개선을 위한 HUG 컨설팅도 지원한다. 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 사면 1주택으로 양도세와 종합부동산세를 산정하는 세제 혜택도 적용된다.
김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 조성준 기자 develop6@mt.co.kr